安得广厦千万间：1949 年以来中国的住宅发展
- Update:2015-12-21
- 李 菁
- 来源: 2015年第9期
内容摘要
中国的住宅建设与发展可视为中国人居住生活的一个缩影。本文概述了自1949年以来，中国住宅在不同的国家政策影响下，不断摸索并寻找符合时代精神的居住模式的演变过程，涉及不同时期住宅的供应模式、分配模式、设计特点，以及人们对于居住问题的理解。
住房是人们普遍关注的社会问题。它不仅涉及建筑设计的各个方面，同时也体现着社会政策的变化。如何解决十几亿人口的住房问题，是中国政府一直以来面临的挑战。中国的住宅建设与发展可视为中国人居住生活的一个缩影。
1949-1978 年
1949 年中华人民共和国建立以后，在计划经济的条件下，实行土地无偿划拨政策和公有住房体制，房屋不是商品而是福利。相应地，早期国有企业职工和公务员的分房政策，在房屋面积、选材、布局、视野及环境等方面都有严格的住房标准。因此，1978 年之前的这个时期，全国上下的住宅发展和实体形态都很相似，几乎不受地域和传统的影响。30 年间，全国9 亿人口的总住宅建筑面积仅5 亿平方米左右[1]，且一直采用每人4 平方米的设计指标[2]。这一时期出现了“先生产、后生活”的简易住宅、“合理设计不合理使用”的大面积住宅、低标准住宅以及大进深小面阔住宅等。由于是以计划经济与福利为主导的国家，即使生活水平不高，这一时期的城镇居民仍有房可住。
1978 -1990 年
1978 年，是中国政治与经济的分水岭，国家实行对外开放，市场因素进入中国，与计划经济并肩运作。这一时期努力填补着前30 年留下的巨大空白，城镇建设和人均生活空间也迅速增加，房屋形式多样、系统化的规划、设计、建筑和管理方法形成，政府和几家公司的投资迅速增长，越来越多的住宅小区出现。
从1979 年开始，建设部举办了多次全国性的城市住宅方案竞赛，旨在开拓创作思想，探索多样化设计，以适应大批量建设高潮的到来。这些竞赛反映了当时人们的生活方式和住宅技术标准，并较注意国外技术动态，在创新基础上融入新技术、新观念。1979 年的首次竞赛提出了“住得下”“分得开”与“住得稳”的要求，开始出现平面紧凑的一梯两户型，窄过道演变成小方厅，又进而演变成小明厅。1984 年开展了“全国砖混住宅新设想方案竞赛”，首次引入了“套型”概念，出现了以基本间定型的套型系列与单元系列平面。整体建筑有花园退台型、庭院型、街坊型底层高密度等多种类型，还出现了大厅小卧的平面模式。1987 年的“‘七五’城镇住宅设计方案竞赛”，较多考虑了现代生活居住行为模式的影响，大客厅、小卧室的形式广为流行，厨房和卫生间的设计也引起更多重视。
20 世纪80 年代中期，中国的住房制度改革已深入全国各大城市。单位给员工分配住房的体制逐渐被取消，员工工资中由单位控制的住房部分直接归员工所有。员工可以用这些钱在开放的市场中买房或者从银行贷款买房，而不再受国家住房分配的限制。这种新体制大大减轻了政府的压力，将其从每年专为居住而进行的数百万平方米的住宅建设中解脱出来，但也造成了大多数居民买不起住房的状况。
1989 年，为配合住房体制改革和住宅商品化，开展了以“我心中的家”为主题的“全国首届城镇商品住宅设计竞赛”。参选方案着重于对中、小套型的商品住宅设计进行探索，旨在满足住户在小面积的标准下最大化追逐功能的住户选择心理和适应商品市场的要求。而1991 年进行的“全国‘八五’计划新住宅设计方案竞赛”则反映出社会对住宅建筑的需求已逐渐从追求数量转向讲求质量，出现了错层、跃层、复合、坡屋面利用，甚至四维设计等多种空间手法，并广泛应用了许多新结构、新材料、新技术和新工艺。
这一时期的住宅设计还逐渐摆脱了之前由于不合理的外界限制而造成的人本精神的失落，设计出适合不同人群不同要求的各类住宅，注重住宅的内外环境设计及城市文脉延伸，在一些发达地区还出现了别墅式住宅和高层住宅。
1990 -1998 年
这一时期是中国城市住宅革命的过渡阶段。中国城市小康住宅等研究将我国住宅发展推上了产业现代化、体系化的发展之路。小康项目几乎把整个住宅研究从头到尾都做了一遍，创新性地提出了一系列关于中国住宅设计和建设的重要理念。1992 年建设的石家庄联盟小区的试点项目，在当时取得了轰动效应，并为设计人员树立了样板。从2000 年开始，小康住宅还被国家科技委列入“国家2000 年小康型住宅科技产业工程”，成为十大重点科技产业工程。只可惜这样的中国住宅品牌没能坚持下来。不过，1994 年发布的小康住宅十条标准，至今仍影响着房地产开发的理念。
这一时期的住宅设计主要关注人们的生活质量和用户的生活习惯，以及生活条件、住宅形式和物业管理。在这种新的设计理念引导下，全国各级城市共推行了22 个试点项目，其中包括北京的恩济里小区、上海康乐小区等。
1998 年之后
1998 年，在中国延续实行了48 年之久的福利分房政策宣告结束。而已历经10 个年头的住房制度改革，也进入了住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革之中。中国房地产市场消费的主流——国家职工的住房消费被完全推向市场。市场机制得以在住房建设、分配、流通和消费等环节发挥作用。中国人在住房上获得了更大的空间和自由。买房，也从此成为中国人最大的一项消费。这一时期，中国城市住宅以市场主导化和设计多样化为特征。
收入上的差异导致居民住房消费能力的不同，不同层次的消费能力需要市场提供相应层次的住宅产品，因此，在房地产业中，从高档豪华的别墅公寓到一般标准的普通住宅，都成为市场的需求。“三房二厅二卫”一直是中国房地产市场的主力户型，其关注点多集中在功能齐备、动静分区、一梯两户、南北通透、小进深、大玻璃窗等方面。随着近几年中国城市家庭向小型化发展，又出现了很多“小户型”住宅，而单亲住宅、青年公寓、老龄公寓也出现了市场需求。为了平衡开发成本、居住条件和市场需求，“小高层”住宅也流行起来。在一些大城市，还出现了为客户提供办公与居家相结合的SOHO 住区模式，以智能化建筑为功能定位，并配置智能化控制中心。
随着房地产领域中卖方市场转变为买房市场，购房者的需求也在不断变化。比如，从一开始只要是一套房就可以，到后来要求布局合理；一开始只追求交通便捷，到后来要求环境、物业管理，还专门要求学区房等。此外，购房者对住房的高要求也不再仅仅停留在经济性和适用性的层面，楼盘的时尚与风格受到更多的关注，即城市住宅功能的内涵和外延有了显著提升和扩大。购房者将买房等同于购买一种生活方式，而开发商则把卖房当成是推销一种生活理念。开发商逐渐变身为社会新观念新生活的“向导”。这一点，在铺天盖地的用时尚文化包装的楼盘广告中可见一斑。
在激烈的竞争中，开发商在营销模式、品牌建设、产品制造上都随着市场的变化而成长着。营销方式从原来的坐商转化为现在的行商。品牌塑造得到强化，营销手段更加多样，产品制造更贴近目标客户群的不同需求，注重户型、园林、配套、物业等综合价值，更加亲民且更加注重日常实用。比如，万科第五园住宅就是众多类型中的突出代表，它通过对中式传统住宅形式的现代化演绎，体现出对实现传统人文、自然的现代中式居住观的追求，给人一种古朴、典雅又不失现代的亲和感。它不是简单的复古和照搬传统元素，而是选择了扬弃式的继承，通过富有个性的粉墙黛瓦、变异小窗、细纹墙角、青砖步道、繁茂竹林、采光天窗、半开放庭院等建筑的变现手法，唤起人们的心理共鸣，达到与传统中式建筑外在形似而内在神似的良好效果。
近二十年来，中国城市住房得到了很大发展，正在实现着从量变到质变的转化。但这并不意味着居民的住房条件因此而得到平均改善。福利分房时期的主要矛盾“住房可供性”问题，至此已渐渐转化为“住房的可支付性”问题。福利分房时期水平虽低但较为均质的居住结构，现在一些城市里逐渐演变为居住分异现象，即一端是如郊区别墅区和市中心高档公寓般的“高尚小区”，另一端是旧城里衰败的老街区和计划经济时期遗留下来的低标准职工宿舍区，以及遍布城乡结合部的“城中村”等。
今后城市住宅的发展，将以寻求自然、建筑和人三者之间的和谐为主题，以减缓居住分异化的发展，加快居住生态化进程，创造有利于人类健康发展的居住环境为未来努力的方向。
注释：
[1] 开彦：《中国住宅研究与设计丛书：开彦观点》，潘晓棠编，中国建筑工业出版社，2011，北京，第183 页。
[2] 邹德侬：《中国现代建筑史》，天津科学技术出版社，2001，第452 页。
参考文献：
[1] 薛求理：《建造革命：1980 年以来的中国建筑》，水润宇、喻蓉霞译，清华大学出版社，北京，2009.4。
[2] 邓念：“政府作用下的中国房地产市场理论与实证研究”，复旦大学博士论文，2010。
[3] 王毅：“中国城市住宅20 年主题变奏”，《建筑学报》，2008.4。
[4] 俞琳：“黄怡华：未来十年，房子呈多功能性”，《楼市》，2014.Z5。
[5] 汪茵：“开发商十年——供需的共鸣”，《楼市》，2014.Z5。
